万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(d面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别ěng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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