饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称。”陆骑麟称(chēng)。

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