文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点粗犷，粗旷和粗犷区别在哪与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利粗犷，粗旷和粗犷区别在哪(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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