导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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