5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生g>

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司也学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）