饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查(chá)处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲)合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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