文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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