饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)存在(zài)利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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