文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(lín过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句g)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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