万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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