5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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