饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了(le)关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(ch鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救ū)具收费(fèi)清(qīng)单，列鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作(鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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