饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍)费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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