导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí唐山大地震和汶川大地震哪个严重)他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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