文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。<刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音/p>

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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