文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析订购买合同，不执行OTP则(zé)愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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