5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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