导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城国家常务委员7人，国家常务委员7人简历镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其国家常务委员7人，国家常务委员7人简历他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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