OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)二(èr)级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放(fàng)，但(dàn)是价仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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