5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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