导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。<全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市/p>

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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