5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大中国有几个党派，中国有几个党派组织之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资中国有几个党派，中国有几个党派组织产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普中国有几个党派，中国有几个党派组织涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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