文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fá没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩ng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当(dān没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩g)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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