文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需(xū)要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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