OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dà上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费i)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的(de)态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多(duō)平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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