近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思投资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gō割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思ng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　<割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思strong>观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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