“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再出现像过去十(shí)年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构和投(tóu)资(zī)者的关注度(dù)从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，从(cóng)行(xíng)业来(lái)看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需(xū)要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产(chǎn)的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷(dài)款的(de)，房企的主要(yào)资金(jīn)来源(yuán)来(lái)自新盘(pán)的销售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房(fáng)的销售情(qíng)况相较一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到(dào)钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较(jiào)困(kùn)难，所以整个行(xíng)业出现了一个(gè)很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融资等各个方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在有国资(zī)背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国资背景的民营(yíng)房企股价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会(huì)特别重视(shì)企业的(de)成本优(yōu)势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率）是不(bù)是(shì)行业内的(de)最低(dī)水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最高的；融资成本(běn)是否是行业(yè)内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注意的(de)是，能(néng)够同时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三(sān)道红线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的(de)趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得(dé)上完全健康的(de)仍是少数。而(ér)更(gèng)加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质(zhì)“弹药(yào)”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观的预判(pàn)未(wèi)来市(shì)场(chǎng)，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进(jìn)行举(jǔ)例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也实(shí)现了(le)快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会(huì)时要出(chū)手(shǒu)，但(dàn)出(chū)手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求(观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司的扩张速度与净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民(mín)营房企

　　或(huò)具(jù)备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营(yíng)房企，但(dàn)在(zài)各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融资成(chéng)本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就(jiù)融，这样，国央企自然而(ér)然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中(zhōng)国(guó)回报灵(líng)活配置混合型证券投资(zī)基(jī)金(jīn)”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是(shì)表现(xiàn)出(chū)较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近(jìn)三年持(chí)续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(g观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单é)找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳居杭(háng)州的本(běn)土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表(biǎo)现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前(qián)十，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产(chǎn)产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材料端息(xī)息相关(guān)，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产行业在进(jìn)入(rù)存量房(fáng)时代，所(suǒ)以对地(dì)产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居民保有的(de)住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们(men)相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们分别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连(lián)收七(qī)根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的(de)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其(qí)中(zhōng)出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板块也因(yīn)疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅(jǐn)有的两只公募(mù)。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛(sài)道公司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管(guǎn)理的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物(wù)业(yè)股也(yě)越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类(lèi)标的大(dà)多(duō)在香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个(gè)高(gāo)毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的(de)，每年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动(dòng)的大部分(fēn)项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮(lún)合同周期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定人(rén)员成本的年度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那(nà)么满(mǎn)意(yì)，能(néng)做(zuò)到提(tí)价难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公(gōng)司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较(jiào)好的服务是(shì)有关系的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单