5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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