近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别>

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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