近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(c头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀hǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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