近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉p>

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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