文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xí城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字ng)贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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