5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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