饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取当年非典为什么神秘结束了费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù当年非典为什么神秘结束了)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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