近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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