5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利(欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增(z欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好ēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好