万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信复活的作者是谁，复活的作者是谁(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北(běi)京(jī复活的作者是谁，复活的作者是谁ng)的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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