饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查(chá)处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词)会(huì)将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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