文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么)内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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