万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗p>

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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