导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排)宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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