5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月rong>行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(ni团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月án)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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