近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(t那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲óu)资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(ji那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲ào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表(那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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