OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhè5公里是多少米 5公里是多少步ng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换5公里是多少米 5公里是多少步租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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