导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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