“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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