万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北(běi)京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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