万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权(qu高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱án)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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