导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗)口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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