导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读